两会预判2014年楼市趋势万芳
“两会”预判2014年楼市趋势,
3月5日，据国务院总理李克强在十二届全国人大二次会议上所作《政府工作报告》，2014年中国国内生产总值增长7.5%左右，今年广义货币M2预期增长13％左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。同时，再次提及保障性住房工作的重要性。
那么， 两会 中观点对于2014年房地产市场来讲有哪些信号意义？2014年楼市总体上将呈现出哪些特征？
经济触底阶段，房地产市场仍将呈现 过渡期经济体 的发展特征。
从宏观经济发展的角度而言，2014年中国国内生产总值增长目标7.5%左右，意味着2014年的经济增长目标仍然不太高，宏观经济 触底 的阶段特征仍将在2014年持续，原因有两个：金融危机之后，通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥其作用，宏观经济 触底 回升需要一个过程，并且会有多次触底反复的过程，当前来讲，宏观经济刚好处于金融危机之后再次 触底 的阶段特征；当前宏观经济坚持 稳中求进、改革创新 ，不言而喻，其实，就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，在宏观经济结构改革尚未完成之前，房地产仍然会呈现出 过渡期经济体 的市场特征，市场基本面还会持续回升，这将带动整体市场成交量持续好转与价格的持续回升。
从2014年1-2月市场表现来看，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市 春节效应 显现，商品住宅成交量依然出现 普跌 。但是，短期内市场表现 普跌 并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。
从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，市场基本面没有改变。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商定价角度来讲，2014年年初短期内价格上涨幅度不可能像2013年下半年那样火热，受到银行信贷阶段性紧缩、市场成交量 普跌 及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的 平价 策略将成为 小阳春 市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现 平价 的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。
而针对2014年年初市场发生的变化， 两会 期间官方表现相对偏中性，这和宏观经济 触底 的阶段特征密不可分。根据当前官方表态及过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，在 双向调控 分类指导调控思路指导性，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出 逆经济周期 的发展特征，楼市将在2014年第二季度呈现出总体上继续回升的迹象。
强调 双轨制 等双向调控思路，解决城镇化后顾之忧
两会 政府工作报告提出：城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有 三个1亿人 问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
同时，两会政府工作报告也提出：完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
2014年两会政府工作报告提出，努力解决好住房问题，提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，总体来讲，现阶段仍然是要做好房地产市场调控和城镇化过程中的住房保障工作。
从房地产市场调控工作的角度来讲，重点会体现分类指导与 双向调控 思路，笔者认为 双向调控 思路主要有三点：2014年调控政策仍将呈现 差别化 的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过 双轨制 解决城镇化后顾之忧；在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。
从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，坚持做好保障性住房工作，其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。
原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。
尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、西安（楼盘）、无锡（楼盘）、大连（楼盘）7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些 数字游戏 将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩 数字游戏 ，切实可以做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题（不一定是购买住房的问题），另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。
(编辑：英灿)